อสังหาฯหวั่นแบงก์เข้มข้นปล่อยกู้ ผวาหนี้ครัวเรือนพุ่ง ซีบีอาร์อีแนะต้องลดราคากระตุ้นยอดขาย

วานนี้ (23 กันยายน) บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ได้จัดเสวนาเรื่อง "กรุงเทพจตุรทิศ : อสังหาฯฝ่าคลื่นเศรษฐกิจ วิกฤตนี้ยาวแค่ไหน โดยมีวิทยากรจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เครดิตแห่งชาติ จำกัด บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และบรษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) โดยมีผู้ประกอบการ และนักลงทุน เข้าร่วมฟังสัมมนา

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ว่า เดิมทุกครั้งตนเองจะมองภาพเป็นบวก แต่ครั้งนี้พูดยาก ใครที่เคยผ่านวิกฤตต้มยำกุ้ง ปี 2540 ผมว่าวิกฤตตอนนั้นหนักสาหัส แต่เหตุการณ์ปีนี้จากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เหมือนโรคมะเร็งที่ทยอยออกอาการ แต่ภาพใหญ่ของผลกระทบจากโควิด-19 ไม่ได้มีเพียงประเทศไทยที่เดือดร้อนประเทศเดียว แต่เดือดร้อนไปทั่วโลก ทั่วโลกสาหัสและสาหัสกว่านี้ แม้แต่หมอดูยังไม่กล้าฟันธง ยากมาก

ขณะที่ราคาที่ดินยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น แม้ว่าขณะนี้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะบังคับใช้แล้ว ซึ่งราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเป็นปัญหาหนึ่งที่ทำให้ผู้ประกอบการกังวล เนื่องจากจะส่งผลต่อต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตามในปีนี้ รัฐบาลมีการผ่อนปรนในการจัดเก็บภาษีลงเหลือ 90% แต่ปี 2564 ไม่แน่ใจว่า จะมีมาตรการต่อเนื่องหรือไม่ ขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยที่เหลือขายหากภายใน 3 ปียังไม่มีการจำหน่าย อาจจะต้องมีภาระทางภาษีเพิ่มขึ้น

ในภาพของจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 63 ตามข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จะครองส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด โดยในครึ่งปีแรกตลาดรวมมีการเปิดตัว 126 โครงการกว่า 57.1% มาจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียน ในตลาดหลักทรัพย์ มีหน่วยขายที่ออกสู่ตลาดมากถึง 63.5% จากหน่วยที่ออกสู่ตลาดรวม 26,301 หน่วย มูลค่าการเปิดโครงการรวม 159,470 ล้านบาท สัดส่วนของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯประมาณ 35.8%

สำหรับทำเลที่ตั้งโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกที่เป็นทำเลยอดฮิต ได้แก่ บางใหญ่ บางบัวทอง บางกรวย-ไทรน้อย ซึ่งมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 2,552 หน่วย มูลค่าโครงการ 8,520 ล้านบาท ระดับราคาที่เปิดขายมากที่สุด 2.01-3 ล้านบาท ประเภทที่เปิดขายมากที่สุด ส่วนทำเลที่มีโครงการอาคารชุด เปิดขายอันดับต้นๆ ได้แก่ ลาดพร้าว วังทองหลาง บางกะปิ จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ 2,386 หน่วย มูลค่าโครงการ 6,050 ล้านบาท ระดับราคาที่เปิดขายมากที่สุด 2.01-3 ล้านบาท ประเภทที่เปิดขายมากที่สุด 1 ห้องนอน ซึ่งจะสังเกตเห็นว่า ราคาที่มาเป็นอันดับต้นๆ จะอยู่ระหว่าง 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่มีความต้องการค่อนข้างมาก แต่เป็นตลาดที่การขออนุมัติสินเชื่อค่อนข้างยาก

ทั้งนี้ การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาคในไตรมาส 1 ปี 2563 ประมาณ 10,182 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 60.7% แต่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วง 5 ปีอยู่ที่ 10,700 หน่วย โดยภาคตะวันออก หรือในพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษมีการขออนุญาตถึง 50 โครงการ รูปแบบโครงการทาวน์เฮาส์มีหน่วยขอจัดสรรมากที่สุดจำนวน 3,455 หน่วย รองลงมาเป็นภาคเหนือ จำนวน 18 โครงการที่เปิดภาคเหนือ มีจำนวน 22 โครงการ

ขณะที่จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาค ไตรมาส 1 ปีนี้ แม้จะยังเติบโตประมาณ 10.9% แต่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องเมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ของปี 62 ตัวเลขขยายตัว 19.9% เช่นเดียวกับมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ฯอยู่ที่ 80,888 ล้านบาท เติบโต 25% แต่ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ฯ 95,572 ล้านบาท เติบโต 28.6%

เช่นเดียวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศไตรมาส 1 ปีนี้ อยู่ที่ 138,238 ล้านบาท ลดลงติดลบ 13% และคาดว่าในปี 2563 สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ลดลงติดลบ 10.8% มูลค่าอยู่ที่ 571,196 ล้านบาท

สำหรับประเทศไทยแล้วในสายตาของต่างประเทศ ถือว่าเป็นประเทศที่มีศักยภาพ ทั้งเรื่องสภาพภูมิอากาศ คุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัยที่ดี ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน ค่าครองชีพที่ต่ำ ความเป็นเลิศและหลากหลายด้านอาหาร ซึ่งในการหารือกับนายกรัฐมนตรี ทางสมาคมฯได้มีการเสนอแนวทางโครงการลงทุน เพื่อตอบสนองความต้องการของต่างชาติ ได้แก่ การส่งเสริมกลุ่มวัยเกษียณ ส่งเสริมให้ชาวต่างชาติซื้อบ้าน และที่อยู่อาศัย การเป็นศูนย์กลางด้านการเงินและเทคโนโลยีของกลุ่มประเทศ CLMV และชักชวนเศรษฐีจากกลุ่มประเทศ CLMV และประเทศอื่นๆ มาใช้ชีวิตในเมืองไทย

นายเผด็จ เจริญศิวกรณ์ รองผู้จัดการใหญ่บริษัท เครดิตแห่งชาติ จำกัด เปิดเผยว่า จริงๆภาคอสังหาริมทรัพย์มีปัญหากับแบงก์ไม่ใช่มีปัญหากับ เครดิตบูโร ซึ่งหน้าที่ของเครดิตบูโรมีหน้าที่นำเสนอข้อมูลให้กับธนาคารแห่งประเทศไทย ปัจจุบันภาระหนี้สินของคนไทยมีปริมาณที่สูง หนี้ครัวเรือน เริ่มปรับสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2561 หนี้ครัวเรือนต่อจีดีพี เติบโตมาในช่วง 10 ปีเพิ่มกว่า 25%

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563-2564 กล่าวถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ช่วง 12 ปีที่ผ่านมา เราไม่เคยเจอสถานการณ์เหมือนในปัจจุบัน ซึ่งวิกฤตการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้เกิดการชะลอตัวของซัปพลายทุกภาคส่วน ซึ่งเป็นข้อดีที่จะทำให้ตลาดกลับสู่ภาวะสมดุลในเชิงปริมาณซัปพลาย กลุ่มผู้ซื้อลดลงเหลือ เพียงกำลังซื้อในประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มซื้ออยู่เอง นักลงทุนชะลอการตัดสินใจจะแผ่วลง

ทั้งนี้ หากแยกเป็นตลาดจะพบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเป็นตลาดที่ฟื้นตัวเร็วที่สุด เป็นการขายให้กับบุคคลธรรมดา เป็นช่วงระบายสินค้าที่เหลืออยู่ การพัฒนาโครงการใหม่ชะลอตัว ราคาทรงตัวหรือปรับตัวลดลง โดยคอนโดฯในพื้นที่ใจกลางเมือง กลุ่มตลาดบนจาก 270,567 บาทต่อตารางเมตร ในปี 2563 อยู่ที่ 271,907 บาทต่อ ตร.ม. ถือว่าราคาไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก หากเทียบกับการเปลี่ยนแปลงหลังจากน้ำท่วม ราคากระโดดเพิ่มขึ้นสูง เช่นเดียวกันกับราคาอสังหาฯ รอบนอกใจกลางเมืองลดลงจากปีที่ผ่านมาจาก 99,635 บาทต่อ ตร.ม. ในปีที่ผ่านมาในปีนี้อยู่ที่ 98,082 บาทต่อ ตร.ม. ตลาดอาคารสำนักงานชะลอตัว เนื่องจากบริษัทต่างๆ อยู่ระหว่างการปรับแผนการใช้พื้นที่ เพราะบริษัทต่างๆ ยังไม่ชัดเจนในเรื่องทำงานที่บ้านต่อหรือไม่

ตลาดค้าปลีกจะมีการปรับเปลี่ยนเป็นอย่างมาก ทั้งจากการขยายตัวของอี-คอมเมิร์ซ และผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้เป็นภาคธุรกิจที่มีความท้าทายเป็นอย่างสูงและตลาดพื้นที่คลังสินค้ามีการเจริญเติบโตสูง

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าความต้องการซื้อบ้านนั้นยังมีอยู่ แต่ละปียังมีกลุ่มคนต้องการที่อยู่อาศัย เพียงแต่จะต้องมีการปรับลดราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค และตลาดในปัจจุบันควรมุ่งเน้นการขายในประเทศ หากยังไม่มีการเปิดน่านฟ้า ก็มีเพียงลูกค้าในประเทศเป็นหลัก อีกทั้งยังขึ้นอยู่กับบางเซกเมนต์ และบางทำเลยังมีความต้องการ นอกจากนี้ภาคอสังหาฯยังเป็นทางเลือกที่ดีในการลงทุนท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจ

ขณะที่ บ้านพักตากอากาศระดับบนใกล้กรุงเทพฯ เช่น หัวหิน พัทยา ถ้าขายให้กับคนไทยจะเห็นว่าโครงการคอนโดฯในพัทยา มีการเปิดน้อยมาก มีเพียง 1 โครงการยังต่ำมาก โครงการที่อยู่อาศัยใกล้โรงเรียนและมหาวิทยาลัย โครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในทำเลที่ไม่ล้นตลาด และมีราคาถูกกว่าก่อนวิกฤตโควิด-19 ในส่วนของตลาด Wellness/Senior Living อาจจะต้องปรับโดยร่วมกันกับโรงพยาบาลชั้นนำ เพื่อสร้างจุดแข็ง เนื่องจากยังเป็นตลาดที่ทำได้ยาก เพราะมีทั้งกลุ่มลูกค้าคนไทย กลุ่มคนไทยที่อยากอยู่กับคนไทย กลุ่มคนไทยไม่อยากอยู่กับคนต่างชาติ แต่เราพบว่า กลุ่มนี้ต้องการคือใครจะดูแล ต้องการคนดูแล อาจจะเป็นโมเดลคอนโดฯที่มีบริการเสริมเข้าไป มีการอบรมบุคลากรหรือมีความร่วมมือกับโรงพยาบาลเข้าไปเสริมกองทุนอสังหาฯต่างประเทศสนใจเข้ามาร่วมทุนด้วย

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวยอมรับว่า สถานการณ์ที่เกิดขึ้นในรอบนี้ แตกต่างจากช่วงต้มยำกุ้ง ในปี 2540 ช่วงนั้นเศรษฐกิจตกต่ำเฉพาะจุดเฉพาะในเอเชีย หลายประเทศในโลกยังมีสถานการณ์เศรษฐกิจดี เมื่อเราแย่ ยุโรป อเมริกา ก็ยังดีอยู่ ทำให้การฟื้นตัวเป็นไปอย่างรวดเร็ว แต่รอบนี้เป็นวิกฤตด้านสาธารณสุขที่แพร่ระบาดไปทั่วโลก สถานการณ์ของหลายประเทศยังไม่ดีขึ้น การปิดประเทศยังมีอยู่ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจเป็นเรื่องที่ยากกว่าเพราะไม่รู้ว่าใครจะไปช่วยใครแต่ละคนต้องช่วยตัวเอง อย่างประเทศไทยสถานการณ์คลี่คลาย แต่ก็ยังต้องระมัดระวังการระบาดระลอกสอง ถึงแม้จะส่งออกได้ แต่ก็ไม่ได้ทุก sector เพราะกำลังซื้อในตลาดโลกก็ชะลอตัว ที่ฟื้นตัวได้ตอนนี้ก็มีจีน แต่อีกหลายประเทศยังมีปัญหา เราต้องพึ่งพาตัวเอง เป็นเรื่องที่เราต้องบริหารจัดการ

และจากการทำตลาดของบริษัทฯในช่วง 8 เดือน ที่ผ่านมาพบว่ามากกว่า 70% ของลูกค้าที่เข้ามาซื้อโครงการของเรา เป็นลูกค้าที่ต้องการลงทุน ซื้อมาปล่อยเช่า เพราะปัจจุบันคนมีเงินออมอยู่ในสถาบันการเงินได้อัตราผลตอบแทนที่ต่ำกว่า 1.5% ทำให้มีลูกค้าที่ต้องการบริหารจัดการเงินออมเพื่อสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่า ซึ่งการลงทุนในอสังหาฯเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

จากประสบการณ์ที่ผ่านมาหลายวิกฤต อสังหาฯมีการปรับตัวลดลงมาในช่วงวิกฤต แต่สุดท้ายราคาก็จะขยับขึ้นมา ถือว่าเป็นทรัพย์สินที่ราคาไม่ตก ถึงแม้ผลตอบแทนจะไม่สูงเท่ากับการลงทุนในหุ้น แต่การลงทุน ในหุ้นก็มีความเสี่ยงสูงกว่า ในขณะเดียวกันการลงทุนในอสังหาฯก็ให้ผลตอบแทนกับผู้ลงทุนได้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

วันที่ : 24 กันยายน 2563

คำนวณอัตราเงินผ่อน

ค้นหาแบบแผนที่