ที่ดินวาละล้าน ระบาดทั่วกรุงปัจจัยกดดันต้นทุนอสังหาฯ 2020

โค้งสุดท้ายของปี 2562 วงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแรงกระเพื่อมเป็นอย่างสูงจากปัจจัยลบรอบด้าน ตัวหลักสุดยังคงเป็นเทรดวอร์จีน-สหรัฐที่ยืดเยื้อและมีความไม่แน่นอนสูง กระทบต่อจีดีพีโลกและจีดีพีไทย การส่งออกขาลง ซ้ำเติมด้วยปัญหาค่าเงินบาทแข็ง เหลียวกลับมาดูหนี้ครัวเรือนก็ยังสูงที่ 78-79% ปัญหาหนี้เสีย NPL-non performing loan 3.3% ถือว่าสูงจนทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ควบคู่กับกำลังซื้อหดตัวรุนแรงจากปัจจัยมาตรการ LTV-loan to value บังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไป ยังไม่นับรวมสถิติยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านสูงเกิน 50% อีกต่างหาก

แต่ทั้งหมดนี้ไม่ได้ทำให้ต้นทุนพัฒนาโครงการลดลงแต่อย่างใด จุดโฟกัสอยู่ที่ "ราคาที่ดิน" ซึ่งมีการปรับตัวเป็นขาขึ้นมาตลอด กล่าวสำหรับเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในอัตราก้าวกระโดดช่วง 5 ปีย้อนหลัง และแพงขึ้นไปอีกบนทำเลที่มีการแข่งขันแย่งกันซื้อเพื่อพัฒนาคอนโดฯตาม เส้นทางแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน และสายใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง

ล่าสุด "จ๊อก-สุรเชษฐ กองชีพ" เอ็มดี ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ ระบุว่า ดีลการซื้อขายราคาที่ดินปี 2562 ภาพความคึกคักลดน้อยถอยลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า รวมทั้งไม่ได้เห็นดีลที่ซื้อขายเกินตารางวา ละ 3 ล้านบาท แต่ถึงกระนั้น ดีลซื้อขายบางแปลงก็สามารถสร้างความฮือฮาได้อยู่ดี

ทั้งนี้ ทำเลที่มีราคาซื้อขายสูงที่สุดยังคงเป็นพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบัน ประกอบด้วย รถไฟลอยฟ้า BTS สายสีเขียว กับรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สายสีน้ำเงิน

โดยที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพรวมไปถึงมีความน่าสนใจที่มีราคาซื้อขายสูงยังคงเป็นทำเลเดิมๆ หรือทำเลที่เคยมีการซื้อขายมาในราคาสูงก่อนหน้านี้

"จ๊อก-สุรเชษฐ" ส่งสัญญาณด้วยว่า ถึงแม้ไม่เห็นราคาที่ดินซื้อขายแบบทำลายสถิติ แต่ก็ได้เห็นการกระจายตัวของ "ที่ดินวาละ 1 ล้าน" ที่แผ่ขยายทำเลออกไป จากเดิมกระจุกเฉพาะในเขตกรุงเทพฯชั้นใน ล่าสุดแผ่ขยายทำเลเกาะรถไฟฟ้า BTS ตามแนวถนน "สุขุมวิท พญาไท พหลโยธิน" และพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน

โฟกัสให้ชัด ๆ เราจะเห็นทำเล "ถนนพญาไท" ต่อเนื่องถึง "ถนนพหลโยธิน" ขึ้นไปถึง "ห้าแยกลาดพร้าว" เจ้าของที่ดินบางแปลงบอกขายกันในราคา 1 ล้านบาท/ตารางวา ย้อนกลับมาดูที่ดินรอบ "สถานีรถไฟฟ้าบางจาก" ต่อเนื่องจาก "สถานีรถไฟฟ้าอ่อนนุช" มีการบอกขายราคามากกว่า 1 ล้านบาท/ตารางวาเช่นกัน

ทั้งนี้ทั้งนั้น สถานการณ์ราคาที่ดิน ปี 2562 ถึงแม้โซนกรุงเทพฯชั้นนอกยังไม่แตะหลักล้าน/ตารางวา แต่สิ่งที่กำลังเผชิญ คือ ราคาที่ดิน "ขึ้นยกแผง" จากเดิมมีการบอกขาย 200,000 บาท/ตารางวา ปัจจุบันขยับราคาขั้นต่ำ 300,000 บาท/ตารางวา ไม่ว่าจะเป็นทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้าเตาปูน ซึ่งบางแปลงบอกขายขั้นต่ำ 350,000 บาท/ตารางวา

โฟกัสรถไฟฟ้าสีเขียวต่อขยายสายเหนือ "หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต" ในอดีตไม่นานมานี้เมื่อ 4-5 ปีก่อน ถามซื้อขาย 100,000 บาท/ตารางวา ตอนนี้อยากซื้อราคาขยับไม่ต่ำกว่า 500,000-600,000 บาท/ตารางวา สำหรับรถไฟฟ้าสายนี้ฟันธงแบบกำปั้นทุบดินได้เลยว่า ในอนาคตราคายังขึ้นได้อีกเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการเต็มรูปแบบในปี 2563

เทรนด์ราคาที่ดินในปี 2020 หรือปี 2563 "สุรเชษฐ" มองว่ามีแนวโน้มทรงตัว เทียบกับปี 2562 บางแปลงบนทำเลแย่งกันซื้ออย่างแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันอาจได้เห็นความผันผวน เพราะตั้งราคาแพงขึ้น 10-20% แต่เมื่อมองในค่าเฉลี่ยตลาดรวม พบว่าราคาที่ดินเพิ่มอยู่ที่ 8%

ในขณะที่คาดการณ์ปี 2020 มีปัจจัยใหม่มากระทบเจ้าของที่ดิน เพราะรัฐบาลบังคับจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กฎหมายใหม่ที่เรียกอีกชื่อหนึ่งว่า property tax หรือจะเรียกสั้นๆ ว่า ภาษีที่ดินฯก็ได้

"วิทการ จันทวิมล" รองกรรมการ ผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ ให้สัมภาษณ์ว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯนับวันมีแต่จะสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลกรุงเทพฯชั้นใน เนื่องจากความจำกัดทั้งจำนวนที่ดินและความเหมาะสม ในการพัฒนาคอนโดฯติดถนนใหญ่ใกล้แนวรถไฟฟ้าใจกลางเมือง นับวันยิ่งหายาก

แนวโน้มทำเลที่น่าจับตามองใน ปี 2020 มองว่า หนึ่งในไฮไลต์เป็นโซนลาดพร้าว ที่จะเป็น hub ใหม่ล่าสุดของกรุงเทพฯ นอกจากครบครันด้วยความพร้อมของศักยภาพการเป็นศูนย์กลางออฟฟิศและไลฟ์สไตล์โซน Northern CBD เมืองกรุงแล้ว

การเปิดใช้เส้นทางเดินรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท ส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่- คูคต และการเป็นศูนย์กลางการเชื่อมต่อของระบบคมนาคมแห่งใหม่ที่ใหญ่ที่สุดของไทยที่สถานีบางซื่อ ยิ่งทวี ความร้อนแรงให้กับโซนลาดพร้าวอย่างแน่นอน

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

16 ธันวาคม 2562

คำนวณอัตราเงินผ่อน

ค้นหาแบบแผนที่