มาตรการโอนกรรมสิทธิ์หนุนอสังหาฯปี63 สต๊อกต่ำ 3 ล้านลดฮวบ แบงก์หวั่นเลิกจ้างกระทบผ่อนหนี้บ้าน

อสังหาริมทรัพย์แม้ว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลง ซึ่งเป็นไปตามภาวะของเศรษฐกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศ กำลังซื้อในประเทศที่ไม่เติบโต ซึ่งมีหลายปัจจัยเสี่ยงที่จะมาบั่นทอนกำลังซื้อ ไม่ว่าจะเป็นภาคธุรกิจหรือผู้ประกอบการโรงงานที่เริ่มประสบปัญหาเรื่องของยอดขายสงครามทางการค้า ความเสี่ยงในการเลิกจ้างปรับสูงขึ้น ภาระหนี้ครัวเรือนของประชาชนที่ยังอยู่ในระดับที่สูง สถาบันการเงินยังคงคัดกรองสินเชื่อที่มีคุณภาพ ขณะที่งบประมาณในส่วนของโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาลยังไม่ถูกส่งผ่านเข้าสู่ระบบ เงินบาทที่แข็งค่ายิ่งทำให้ภาคการส่งออกเสียเปรียบกว่าคู่แข่ง ส่วนปัจจัยบวกยังคงมีเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ สถาบันการเงินของไทยมีความเข้มแข็งอัตราเงินเฟ้อที่อยู่ระดับต่ำ

ในด้านของภาคอสังหาริมทรัพย์ ต้องถือว่าภาพรวมยังอยู่ในช่วงขาลง ที่เห็นได้จากยอดขายช่วง 10 เดือนแรกมีอัตราลดลง ซึ่งเป็นไปตามภาวะของตลาดและแรงบีบจากนโยบายการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้ว่าจะมีการผ่อนปรนในด้านผู้กู้ร่วมแต่ไม่ทันการณ์ ความบอบช้ำเกิดขึ้นแต่หากจะว่าไปแล้วในบางมุมของนักวิเคราะห์ ก็มองว่า LTV ช่วยลดความร้อนแรงและทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะที่สมดุล

นางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PSH ผู้นำตลาดอสังหาฯ ได้สะท้อนภาวะตลาดว่า ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในไตรมาส 3 มีมูลค่าตลาดติดลบถึง 35 % ตัวเลขอยู่ที่ 100,629 ล้านบาท เทียบกับ 152,415 ล้านบาท โดยคอนโดฯติดลบมากที่สุด จาก 95,873 ล้านบาท ลงมาเหลือ 57,154 ล้านบาท รองลงมาเป็นกลุ่มของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ขณะที่จำนวนยูนิตติดลบ 33%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 และแนวโน้มตลาดในปี 2563 ว่าจริงๆแล้วในส่วนของภาพรวมตลาดในครึ่งแรกของปี 2562 ที่ผ่านมา เห็นตัวเลขอย่างหนึ่ง ตัวเลขหน่วยเหลือขายที่อยู่ในผังมีประมาณ 270,131 หน่วย แบ่งเป็นอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 151,993 หน่วย คิดเป็น 56.3% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด และอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัดอีก 118,000 หน่วย คิดเป็น 43.7%

ขณะที่สินค้าที่อยู่อาศัยคงค้างในตลาดยังคงอยู่ในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยพบว่า ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีประมาณ 95,462 หน่วย ซึ่งหากแยกในระดับราคาแล้วจะพบว่า ต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีประมาณ 48,465 หน่วย คิดเป็น 50.8% โดยเป็นกลุ่มของสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมมากที่สุด 30,873 หน่วย คิดเป็น 63.7% ส่วนในพื้นที่ต่างจังหวัด Inventory มี 63,433 หน่วย ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มี 35,726 หน่วย คิดเป็น 56.8% เป็นสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมไม่มากประมาณ 12,724 หน่วย คิดเป็น 35.6% ซึ่งในต่างจังหวัดยังไม่น่าเป็นห่วง เพราะส่วนใหญ่เป็นสินค้าโครงการบ้านจัดสรรมีความยืดหยุ่นปรับได้ตามภาวะตลาด

ทั้งนี้ในส่วนของตลาดอสังหาฯในไตรมาส 3 ปี 62 พบว่า ภาพรวมการเปิดตัวโครงการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งผู้ประกอบการได้รับทราบข้อมูลเกี่ยวกับสถานการณ์ของตลาดที่ชะลอตัวลง โดยไตรมาส 3 มีการเปิดเพียง 20,863 หน่วย ลดลงติดต่อมา 3 ไตรมาส และติดลบประมาณ 56.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 61 เนื่องจากในช่วงนั้นผู้ประกอบการเร่งเปิดโครงการเพื่อสร้างยอดขายและกังวลต่อเรื่องมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย และยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีที่จะอยู่ที่ 29,400 หน่วย

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในไตรมาส 3 มีจำนวน 101,704 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.1% ซึ่งเป็นผลส่วนหนึ่งจากการโอนคอนโดฯราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเป็นจำนวนมากถึง 16,179 หน่วย ซึ่งเกือบทั้งหมดจะเป็นโครงการบ้านเอื้ออาทรของการเคหะแห่งชาติที่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการรัฐที่ออกไปก่อนหน้านี้ โดยหากแยกพื้นที่จะพบว่า กรุงเทพฯและปริมณฑลมียอดโอนกรรมสิทธิ์ 53,936 หน่วย คิดเป็น 53.6% เพิ่มขึ้น 10.9% และในส่วนของภูมิภาคมียอดโอน 47,768 หน่วย คิดเป็น 47% เพิ่มขึ้น 13.1%

ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นบวก คาดหน่วยโอนทั้งปีประมาณ 367,000-385,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.5 จนไปถึง 6.5% โดยสัดส่วนในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลมีมากสุดคิดเป็นสัดส่วน 53% อยู่ที่ 196,000-207,700 หน่วย บวกเพิ่มขึ้น 0.5-0.6% ส่วนของภูมิภาคมีสัดส่วนการโอน 47% อยู่ที่ 170,000-177,500 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6-7.2% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 850,800-888,553 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.7-8.3%

ในส่วนของภาพรวมตลาดในปี 2563 นั้น สิ่งที่ยังเป็นกังวล คือ เรื่องของภาพรวมเศรษฐกิจและเรื่องการว่างงาน เนื่องจากข้อมูลที่ตนเองได้รับจากภาคธุรกิจที่มีโรงงานในจังหวัดชลบุรี มีแนวโน้มที่อาจจะปรับแผนการจ้างงานลง ซึ่งทางสถาบันการเงินก็มีความเป็นห่วงต่อกลุ่มผู้ซื้อที่กำลังผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย หากต้องถูกเลิกจ้างหรือถูกลดรายได้ลง ในส่วนของการเกษตรอย่างในจังหวัดทางภาคใต้ก็ไม่รุ่งเรือง ราคาพืชผลแย่ลง ทำให้สถาบันการเงินมีการคำนวณรายได้ที่เปลี่ยนไป

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา

21 พฤศจิกายน 2562

คำนวณอัตราเงินผ่อน

ค้นหาแบบแผนที่