ดอกเบี้ยขาขึ้น กระทบตลาดกลาง-ล่าง

ทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังยังคงมีแนวโน้มดีขึ้น เนื่องจากเป็นช่วงที่โครงการคอนโดมิเนียมและโครงการแนวราบจะมีการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น เพราะหลายรายมีการปรับสัดส่วนลงทุนไปยังโครงการแนวราบมากขึ้น แต่ก็ยังมีปัจจัยเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่จะมากระทบกับกำลังซื้อ

ขณะเดียวกัน คาดการณ์ว่ากำไรกลุ่มอสังหาฯ ปี 2561 จะเท่ากับ 4.23 หมื่นล้านบาท เติบโต 17% มาจากการบันทึกรายได้จากการขายที่เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับปีก่อนอยู่ที่ 2.49 แสนล้านบาท เนื่องจากมียอดขายรอรับรู้รายได้หรือแบ็กล็อก คิดเป็นสัดส่วน 57% และการเพิ่มขึ้นของส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมทุนกับทุนต่างประเทศอีกราว 1,720 ล้านบาท โดยมาจากบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เอพี (ไทยแลนด์) และแสนสิริ จากปีก่อนหน้าที่ยอดรับรู้ส่วนแบ่งกำไรยังขาดทุนรวม 74 ล้านบาท

ปัจจุบันกลุ่มลูกค้าที่ซื้อคอนโดเพื่อลงทุนมีสัดส่วน 25% จากโครงการที่เปิดขาย โดยต้องการได้ผลตอบแทนจากการเช่าสัดส่วน 5% แต่ถ้าดอกเบี้ยขยับขึ้นอีกจะทำให้การลงทุนในคอนโดถูกจำกัดให้แคบลง เนื่องจากความคุ้มค่าในการลงทุนจะน้อยลง บางรายใช้เงินกู้ส่งผลให้ต้นทุนสูงขึ้นไปด้วย ต้นทุนในการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าจะเพิ่มสูงขึ้นด้วย ส่งผลให้ตลาดคอนโดกำลังซื้อจะหายไปเพราะดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น

เทิดศักดิ์ ย้ำว่า ยิ่งดอกเบี้ยขยับขึ้นจะไปกระทบกับตลาดระดับกลาง-ล่างที่ภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอาจจะต้องกลับไประวังเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ที่ผ่านมาตัวเลขการปฏิเสธ สินเชื่อจากสถาบันการเงินไม่ได้ลดลง แต่มีกลไกที่ทำให้ช่วยลดลงได้ อย่างเช่น ในอดีตผู้ประกอบการจะเน้นขายบ้านผ่อนตามงวดเงินดาวน์จนบ้านสร้างเสร็จ แต่ก็จะโดนปฏิเสธสินเชื่อสูง จึงหันไปพัฒนาบ้านพร้อมอยู่ ลูกค้าที่ผ่านการพิจารณาสินเชื่อจากทางสถาบันการเงินจะรู้ทันทีว่าสามารถขอกู้กับสถาบันการเงินได้หรือไม่ ซึ่งยอดปฏิเสธสินเชื่อนั้นเหมือนจะลดลง แต่มาจากวิธีการของผู้ประกอบการ มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบการขายบ้านพร้อมอยู่ เพื่อเป็นการลดการปฏิเสธสินเชื่อ

ตลาดกลาง-ล่างยังเป็นปัญหาหากดอกเบี้ยขยับเพิ่มขึ้น ทางแก้คือกำลังซื้อปรับตัวดีขึ้น แต่ก็ยังไม่รู้ว่าเมื่อใดตลาดบ้านแพงกลับมาเพราะผู้ประกอบการ ทุกรายต้องหนีเพื่อหาตลาดใหม่ๆ ไม่ว่าจะเป็นการทำร่วมทุนและไปโครงการแนวราบนั้นเป็นการปรับตัว ตลาดในเวลานี้ไม่ได้ดูดซับเร็วมาก แต่ผู้ประกอบการก็จะต้องไป อีกขาก็คือหาลูกค้าต่างประเทศเข้ามาเสริม แสดงให้เห็นว่าตลาดเปลี่ยนถ้าคนไม่พร้อมปรับตัวก็จะหนัก ความต้องการในตลาดระดับบนก็มีจำกัด

ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ยังมีแนวโน้มที่ดีขึ้น แต่ต้องจับตาผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นในครึ่งปีหลังจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยเฉพาะลูกค้าระดับกลาง-ล่าง

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

คำนวณอัตราเงินผ่อน

ค้นหาแบบแผนที่