ท่านจะรู้สึกยังไงครับ ถ้าวันหนึ่งอยู่ ที่ดินที่ท่านซื้อไว้ ผ่อนไว้ ซัก 20 กว่าปี ท่านกลับไปดูอีกครั้งหนึง กลายไปเป็นโรงงานของชาวบ้านซะแล้ว แล้วท่านจะทำอย่างไรครับ เรื่องนี้เป็นเรื่องจริงเรื่องนึง ที่ลูกค้า ซึ่งผมรับเรื่องเข้ามา เพื่อแก้ปัญหาให้ในฐานะนักกฏหมาย ฟังดู เผื่อเป็นข้อคิด สะกิดใจครับ
ท่านใดทีมีทีดินเยอะๆ นายทุนที่ดินทั้งหลาย อ่านแล้ว ก็รีบไปดูที่ดินท่านหน่อยนะครับ
ก่อนอื่นต้อง อธิบายก่อน ว่า ครอบครองปรปักษ์ คือ อะไร ฟังดูดีนะ เหมือนปกปักษ์รักษา อะไรยังงั้น แต่ความจริงมัน ไม่ใช่เลยค้า! การครอบครองปรปักษ์ คือ.. เอาแบบ ง่ายๆ ตามสไตล์เราเลยแระกัน ก็คือ “การที่ชาวบ้าน ใครก็ไม่รู้ อยู่ๆ ก็มาสร้างบ้านในที่ดินของเรา เฉยเลย แล้ว อยู่ๆก็ได้ที่ดินนั้นไป ตามกฎหมายซะด้วย” พระเจ้าช่วย กล้วยทอด เป็นไงละ อึ้งไหม มีงี้ด้วย แล้วทีนี้มาฟังเรื่องจริงกัน
เรื่องนี้เป็นเรื่องจริง ที่รับมาทำช่วยด้านกฏหมาย ที่เพื่อนท่านนึงแนะนำ มาเรื่องของเรื่อง คือ ท่านเจ้าของที่ดิน เข้ามาปรึกษา พร้อมกับ พนักงานบริษัทนายหน้าขายที่ดิน เรื่องมีอยู่ว่า ที่ดิน ของท่านซื้อเก็บไว้ ประมาณ 100 ตารางวา สมัยที่เป็นข้าราชการตัวเล็กๆ ของกระทรวงมหาดไทย (เป็นที่สวัสดิการของข้าราชการให้ผ่อนตัดเงินเดือนในราคาถูกมาก) เมื่อ 20 กว่าปีก่อน เดือนละไม่กี่ร้อยบาท ในซอยแบริ่ง สมุทรปราการ แต่แทบจะไม่เคยไปดูเลย แต่ตอนนี้ที่ดิน เริ่มมีราคามากแล้ว ไม่ไกลจากรถไฟฟ้ามากนัก เลยคิดจะฝากขายกับ บริษัท นายหน้า เพื่อเอามาเป็นทุนการศึกษาให้กับลูกชาย ทีกำลังจะเข้าเรียน มหาวิทยาลัย หลังจากฝากขายสักพัก มีคนสนใจ เมื่อนายหน้า พาคนไปดูที่ กลับหาไม่เจอ ค้นไปค้นหา เช็คระวางกับสำนักงานที่ดิน กลับกลายเป็นโรงงานไป ลมแทบใส่ เจ้าของที่ดินมาปรึกษา พูดไป เล่าไป ร้องไห้ไป ไม่รู้จะทำอย่างไร ดี
เมื่อได้ข้อมูลครบถ้วน ลงไปดูพื้นที่ เป็น โรงงาน มีน้ำ มีไฟ มีบ้านเลขที่ ใช้กำลังภายใน เช็คสำนักงานเขต ก็มี มีใบอนุญาติถูกต้อง ครบครัน ดูไปดูมาเข้าข่ายครอบครองปรปักษ์ แย่แน่ๆ !! เป็นไปได้ไง ที่ดินของเราอยู่ดีๆ ใครจะเอาไปได้ บ้านเมือง ไม่มีขื่อมีแป หรือ ไง เจ้าของที่ดินถาม ? มีครับ ผมค่อยๆตอบ ทีเค้าบัญญัติกฏหมายนี้ไว้ ก็เพื่อให้มีการทำประโยชน์ในแผ่นดิน
ถ้าเราไม่รักษามันไว้ไม่มีการทำประโยชน์แถมปล่อยปละละเลยก็ต้องถูกลงโทษ โดยให้คนอื่นทำ ดูๆแล้วก็หนักใจมาก มันเข้าองค์ประกอบ การ ครองครองปรปักษ์ ทั้งหมดเลย
ตกลง คือ ครอบครองปรกษ์ มันคืออะไร มีองค์ประกอบตามกฏหมาย อะไร บ้าง ตามนี้เลยครับ มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็น อสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
หลักเกณฑ์การได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ มีดังต่อไปนี้
1.ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น โดยมีการเข้าไปยึดถือใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของผู้อื่น จะเป็นใครก็ได้
2.ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ถ้าเป็นที่ดินก็ต้องเป็นที่ดินมีโฉนด หรือ นสก 3 เป็นต้น
3.ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ ไม่ได้ไปข่มขู่ ทะเลาะกะใคร หรือ ใครมาทะเลาะด้วย แน่นอน ไม่ใครมาโต้แย้ง
4.ต้องเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย คือ ไม่ได้มีการปิดบังอำพราง หรือซ่อนเร้นเข้ายึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น
5.ต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ คือ เข้าถือครองเป็นประโยชน์ แจ้งขอน้ำ ไฟ ทะเบียนบ้าน และ ที่สำคัญ หลายๆคดี ไม่มีใครโต้แย้ง เจ้าหน้าที่ก็ออกให้ซะด้วย
6.ระยะเวลาในการได้กรรมสิทธิ์ ต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบ และโดยเปิดเผย ถ้าไม่มีใครโต้แย้งคัดค้านในเวลาก็เข้าข่าย ที่ดินมีโฉนด ก็ 10 ปี ที่ดิน ที่เป็น นส3 ก็เพียง 1 ปี ครับ ถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์ (ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ได้) 5 ปี ครับ
เมื่อพิจารณาแล้ว กรณีนี้แล้ว ก็ครบองค์ ประกอบหมดเลย มี บ้านเลขที น้ำไฟ ใบอนุญาติ ครบ หมด ไม่มีใครคัดค้าน เจตนาเป็นเจ้าของ สงบ และ เปิดเผย ชัดแจ้ง ลงพื้นที่ เช็คจากเอกสาร และ สอบถาม ชาวบ้านข้างเคียง ได้ความว่า สร้างมาเกิน 10 ปีแน่ๆ ถ้าไปฟ้องร้องก็แพ้ แน่ๆครับ
แต่เคสนี้ ก็ใช้ วิธีการ ใจดีสู้เสือ ครับ เช็คข้อมูล นิสัย ใจคอ ประวัติ ของผู้เข้าครอบครอง รู้ว่า เป็นนักธุรกิจใจถึง และ มีชื่อเสียง เข้าไปเจรจาเสนอขาย ราคาตลาด โดยไม่พูดถึง ประเด็น เจตนา ที่เข้า ครองครองที่ของเรา และ เสนอ แถมขายที่เพื่อนๆรุ่นเดียวกันกับเจ้าของที่อีกหลายราย ในราคาตลาดอีก(ซึ่งรู้มาว่าเขาต้องการขยายกิจการ และต้องการที่ดินใกล้เคียงอีกมาก) ซึ่งเจรจาหลายๆครั้ง ก็ได้ผล โชคดีมากที่ ไม่ต้องเป็นคดีความกํนเนื่องจากเค้าก็เป็นเจ้าของกิจการทีมีชื่อเสียง และ เค้าก็อยากได้ทีติดๆกัน ซึ่งเป็นของเพื่อนของเจ้าของที่ สุดท้ายก็แฮปปี้ เอนดิ้งไปได้ โดยเข้ายินยอม ตามที่เสนอ และ แถม เจ้าของที่ได้ค่านายหน้า เพิ่มเติมอีก ไม่มีใครโชคดี แบบนีบ่อยๆหรอกนะ จะบอกให้
แต่ทีดินของท่านล่ะ ที่ทิ้งไว้ กลับไปดูบ้างหรือยัง ระวังนะครับ โดยเฉพาะท่านที่มี ที่เยอะๆ นะ เดวเพื่อนมาขอแบ่งแบบไม่รู้ตัว จะหาว่าไม่เตือน
