ผมเอาตัวอย่าง โฉนด ทั้งสองแปลง มาให้ท่านดู ดูโฉนดเป็น ก็จะรู้เลยว่า ที่สวย มาก ติดที่ดินสาธารณะเข้าออกสะดวก เป็นทหารเกณฑ์ ก็ดี 1 ประเภท 1 ครับ งานดี แถมถ้าบอกต่อไปอีกว่า ตรงนี้ ห่างทะเลไปอีกไม่ถึง 300 เมตร หาดใช้ได้ ทะเลสวย น้ำเล่นได้ ไม่ลึก คลื่นไม่แรง เข้าไปอีก โอ้ย สุดยอด ที่ดีมีอนาคตไกล นายหน้าส่งงานมา ขอแค่ 30-40 % ราคาตลาด แน่นอน ครับ นายทุนท่านนี้ หรือ นายทุนทั้งหลายต้อง ต้องกระโดดเข้าใส่ นายหน้าพาไปดูที่ ชี้ตำแหน่ง เปรียบเทียบทิศทางกับโฉนด ดูตำบลที่ตั้ง ทำเลแล้วก็โอเคร คิดในใจ ถ้าลูกค้า ไม่ไถ่ถอน จะแถมให้อีกนิดหน่อย (กล้าให้ใจถึงนะเนี่ย) เดียวจะเอามาทำ รีสอร์ทซะเลย
เรียบร้อยครับ นัดกันทำ ขายฝาก ที่สำนักงานที่ดิน ก็ไม่มีปัญหา โฉนดก็ไม่ติดอายัดอะไร
1 ปี ผ่านไป ไวเหมือนโกหก นายทุนคุณธรรมผู้นั้น ก่อนถึงวันลูกค้าไถ่ถอน ก็ติดต่อลูกค้าไม่ได้ ด้วยความเป็นผู้ยึดถือ หลักเกณท์ ไม่เอาเปรียบใคร(แม้ใครจะว่าเขี้ยวก็เขี้ยวในเกมส์) ก็ไปตามถึงที่บ้าน ญาติก็บอก ว่าไม่อยู่แล้ว ย้ายไปเมืองนอกไม่ติดต่อใคร (จงใจหายตัวแน่แล้ว) แล้วก็ถามถึงที่ดินดังกล่าว ญาติก็บอกว่าที่ตาบอดตรงนั้นนะหรือ เค้าคงไม่เอาแล้ว ขายฝากได้ เค้าก็ดีใจตายแล้ว
อุต้ะ! ลมแทบใส่ ความจริงก็เปิดเผย ตามไปเช็คที่กรม ทีดินอย่างละเอียดอีกที ไปดู สารบบ ระวางแปลงใหญ่ จึงได้รู้ความจริง ตามเช็คกับ นายหน้าก็บอกว่า เค้าไม่รู้เรื่อง เจ้าของพาไปชี้เอง แต่ไปชี้ที่ใกล้เคียง ลักษณะเดียวกัน ติดที่สาธารณะจริง แต่คนละแปลงที่ แต่เนื่องจากเป็นที่ที่เค้าทำเพื่อแบ่งขาย จึงมีเนื้อที่และ ลักษณะเหมือนกัน ทุกอย่าง เข้าองค์ประกอบหมด ไปสอบถาม เจ้าพนักงานที่ดิน ก็ได้คำตอบว่า ที่ติดที่ดินดังกล่าว เป็นที่ติดสาธารณะจริง เมื่อมีคนยกให้ทางการก็ต้องรับเอาไว้เป็นที่สาธารณะ (แต่ที่ดังกล่าวก็ไม่ได้ติดที่สาธารณะแปลงอื่นๆ)
รวมความก็คือ มันเป็นที่ตาบอดจริงๆ ครับ บอดสนิทด้วย ไม่ใช่บอดลางๆ ไอ้ยา++ สูญเงินไปตั้งเยอะ เอาไงดี จะฟ้องร้อง ก็คงยาก มันหายเข้ากลีบเมฆซะแล้ว จะชนะหรือเปล่าก็ไม่รู้ ชนะแล้วได้อะไร เสียค่าทนาย ธรรมเนียมฤชาอีก เยอะ แน่ๆ
ทราบมาว่า ทีหลัง ท่านก็ได้พยายามเจรจาซื้อที่ทำถนนออกสู่ ถนน สาธารณะ(ที่แท้จริงได้) ใช้เงินอีกอักโข ที่ถูกกลายเป็นที่แพง แต่ก็ยังดีที่แก้ปัญหาได้ และ ได้ทำการตลาดเพื่อที่จะขายต่อไป
โฉนดตามตัวอย่างที่ยกให้เห็นสวยๆ นั้นไม่แน่ครับ อาจจะมีอีกก็ได้ ใครจะรู้ โปรดระวัง! นีแหละครับ “อุทาหรณ์ของคนรุ่นเก่า มีชายชราเป็น คนขี้เมา….เอ้ย ไม่ใช่แระ” คดีเด็ดเรื่อง นายทุนถูกหลอก นี้จึงสรุปว่า อย่าได้ประมาทเชียว เหนือฟ้ายังมีฟ้า เหนือนายหน้า ยังมีทีตาบอด (ฮา)
กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับที่ดินตาบอด
(มาตรา 1349)
“ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้
ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่ต้องข้ามสระ บึง หรอทะเลหรือมีที่ชันอันมีระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากเจ้าของที่ดินจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ได้
ที่และวิธีทำทางผ่านต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน โดยคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านได้
ผู้มีสิทธิผ่านต้องใช้ค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนนแล้ว จะกำหนดเป็นรายปีก็ได้”
ที่ดินตาบอดแปลว่าที่ดินที่ไม่ติดทางสาธารณะ หรือไม่มีทางเชื่อมไปสู่ทางสาธารณะได้
ผู้เป็นเจ้าของที่ดินหรือผู้ที่ซื้อที่ดินตาบอดจะเข้าออกที่ดินของตนได้อย่างไร
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้บัญญัติเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้ว่า ที่ดินแปลงใดเป็นที่ดินที่ถูกล้อม(ตาบอด) ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นสามารถฟ้องเจ้าของที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่เพื่อขอเปิดทางไปสู่ทางสาธารณะได้ แต่การผ่านทางต้องทำให้เกิดความเสียหายต่อที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่นั้นน้อยที่สุด และเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมนั้น ต้องจ่ายค่าตอบแทนแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ด้วย ทางที่ขอเปิดนั้นเรียกว่า “ทางจำเป็น”
ส่วนที่ดินที่ถูกปิดล้อม เพราะมีเหตุมาจากการแบ่งแยกจากที่ดินแปลงเดิม ผู้ถูกปิดล้อมสามารถเรียกร้องเอาทางจำเป็นได้เฉพาะที่ดินแปลงเดิมที่แบ่งแยกออกมา และไม่ต้องเสียค่าตอบแทนด้วย
ที่ดินที่ล้อมอยู่อาจจะมีแปลงเดียวหรือหลายแปลงก็ได้ ผู้ที่จะขอเปิดทางได้ต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงถูกล้อมเท่านั้น ผู้อาศัยหรือผู้เช่าไม่มีสิทธิขอให้เปิดทาง การเปิดทางต้องขอเปิดเอากับที่ดินแปลงที่มีระยะทางสั้นที่สุดจากที่ดินที่ถูกล้อมไปสู่ทางสาธารณะ ทางสาธารณะไม่ได้หมายความเพียงถนนสาธารณะ แต่หมายถึงแม่น้ำ ลำคลอง ทางรถไฟ รถรางที่ผู้คนสามารถโดยสารไปมาได้ ดังนั้นหากที่ดินแปลงใดติดแม่น้ำ ลำคลอง ที่สามารถใช้สัญจรได้ก็ไม่สามารถขอให้ที่ดินแปลงอื่นเปิดทางได้ นอกเสียจากว่าต่อมาแม่น้ำหรือลำคลองนั้นตื้นเขินไม่สามารถสัญจรได้แล้วเท่านั้น ถามว่าแล้วเจ้าของที่ดินแปลงที่ล้อมเขาอยู่ จะไม่ยอมเปิดทางได้หรือไม่ ตอบว่าไม่ได้ เพราะกฎหมายมุ่งบังคับเอากับที่ดินแปลงที่ล้อมเขาอยู่ ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ของผู้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมไว้ เรียกง่ายๆว่ากฎหมายบังคับให้เจ้าของที่ดินแปลงที่ล้อมเขา ต้องเปิดทางแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อม การเปิดทางนั้นเปิดได้มากน้อยเพียงใด อยู่ที่ดุลพินิจของศาล แต่เท่าที่ผ่านมาศาลท่านจะเปิดที่ดินให้กว้างประมาณสามเมตรตลอดทางเชื่อมจากที่ดินแปลงถูกล้อมถึงทางสาธารณะ เพราะปัจจุบันผู้คนมีรถยนต์ใช้กันแทบทุกหลังคาเรือน สามเมตรจึงเป็นความกว้างที่พอสมควรแก่การใช้พาหนะเข้าออก ค่าทดแทนนั้น บางคดีเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมก็ขอจ่ายค่าผ่านเป็นรายปี บางรายก็จ่ายเป็นรายเดือน แต่ถามว่าได้ราคาที่สูงไหม ตอบว่าไม่สูง บางคดีก็ขอซื้อที่ดินเป็นทางออกไปเลย กรณีนี้เจ้าของที่ดินที่ล้อมเขาอยู่อาจจะเรียกแพงหน่อย เพราะไหนๆเจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมก็ซื้อที่ดินมาในราคาถูกแล้ว
แต่หากไม่สามารถไกล่เกลี่ยประนีประนอมยอมความกันได้ หรือไม่สามารถตกลงซื้อขายทางเข้าออกได้ และต้องสืบพยานสู้คดีกันแล้ว เมื่อศาลเห็นว่าที่ดินแปลงถูกล้อมไม่มีทางเข้าออกจริง ก็จะให้ที่ดินแปลงล้อมเขาเปิดทางให้พอควรแก่ความจำเป็นและเกิดความเสียหายแก่ที่ดินแปลงล้อมเขานั้นน้อยที่สุด และศาลจะใช้ดุลพินิจกำหนด ค่าทดแทนให้ตามราคาประเมินที่ดินซึ่งน้อยกว่าราคาซื้อขายตามท้องตลาดอย่างแน่นอน
กฎหมายเรื่องทางจำเป็นนี้อาจดูว่าไม่เป็นธรรมแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ล้อมเขาอยู่ แต่หากมองมุมกลับก็จะเห็นว่ากฎหมายบัญญัติไว้เพื่อประโยชน์แก่ผู้ที่ได้รับความเดือดร้อน กฎหมายทุกบทมาตราบัญญัติไว้เพื่อประโยชน์โดยรวมแก่ประชาชน หากจะกระทบสิทธิใครบ้างบางครั้งก็ต้องยอม หากมองเจตนาของกฎหมายว่าด้วยทางจำเป็นนี้แล้ว จะเห็นว่าเป็นบทบัญญัติที่ยุติธรรมแล้ว ต่อเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อม หรือที่ดินตาบอดนั้น
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3774/2549
ที่ดินโจทก์ทั้งสองแปลงมีที่ดินของจำเลยและบุคคลอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ โจทก์จึงมีสิทธิใช้ทางจำเป็นผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง เนื่องจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองแปลงที่ถูกปิดล้อมทิศเหนือติดถนนคอนกรีตซึ่งอยู่บนที่ดินของจำเลย และมีรั้วคอนกรีตสูงประมาณ 1.5 เมตร กั้นตลอดแนว การเปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยดังกล่าวย่อมเหมาะสมที่สุด เพราะเพียงแต่ทุบรั่วคอนกรีตออกเท่านั้น ก็จะมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้สะดวกที่สุด หากจะเปิดทางจำเป็นด้านที่ติดที่ดินของ ส. ก็ไม่สามารถกระทำได้เนื่องจากหนังสือข้อตกลงเรื่องภาระจำยอมระหว่างจำเลยและ น. กับ ส. กำหนดไว้ว่า ทางภาระจำยอมที่จำเลยและ น. ยินยอมให้ ส. ใช้ผ่านนั้นให้ใช้เป็นทางผ่านเข้าที่ดินของ ส. เท่านั้น ด้านทิศตะวันออกที่ติดคลองเปรมประชากร มีชาวบ้านชุมชนแออัดปลูกบ้านอยู่อาศัยบนที่ดินของกรมชลประทานตามแนวคลองติดรั้วคอนกรีตของโจทก์ ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ทางออกสู่ทางสาธารณะตามแนวคลองได้ โจทก์จึงมีสิทธิใช้ทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยได้
ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคสาม กำหนดว่า ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ถ้าจำเป็น ผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ การที่ศาลอุทธรณ์ให้จำเลยเปิดทางจำเป็นให้โจทก์ผ่านที่ดินของจำเลยกว้าง 6 เมตร จึงเกินความจำเป็นที่โจทก์จะต้องใช้ เพราะโจทก์ฟ้องขอเปิดทางจำเป็นเพื่อให้โจทก์ใช้ทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะเท่านั้น ศาลฎีกาให้จำเลยเปิดทางจำเป็นกว้าง 3.50 เมตร
