มาตรการกระตุ้นอสังหา เอกชนห่วง หลังหมดฤทธิ์ยา

หลังสัมมนา ระดมสมอง หลายๆ ภาคส่วนมีความเห็น สอดคล้องต้องกัน ว่า ถ้าไม่มี มาตรการกระตุ้นอสังหา มาตรการใหม่ออกมา อสังหา อาจหล่น ด้านแบงก์พานิชย์ทั้งหลายหนุนรัฐ ต่อมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพื่อเพิ่มกำลังซื้อในตลาด

ห่วงครึ่งปีหลัง หากไร้มาตรการต่อเนื่อง อาจส่งต่อกำลังซื้อมีผลต่อ ดีมานด์ ซัฟพพลาย ตลาด-ยอดสินเชื่อแผ่วลงจากครึ่งปีแรก ธอส. ประเมินมาตรการ “ลดค่าโอน-จำนอง อสังหาฯ” สิ้นสุดเม.ย.นี้ คนได้ประโยชน์ ไม่ต่ำกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท หลังยอดกู้ทะลักต้องขยายวงเงิน 2.1 หมื่นล้านบาทเมื่อก.พ.ที่ผ่านมา ธ.กสิกรไทย เผยดันสินเชื่อบ้านของแบงก์ปีนี้ขยายตัว 8%

เอกชนยกนิ้ว “รัฐบาลบิ๊กตู่” ส่งผลต่อเศรษฐกิจระยะยาว เหลือเวลาอีก 4 วันที่มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ “ลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01%” ที่ประกาศใช้มาตั้งแต่วันที่ 29 ตุลาคม 2558 ระยะเวลาโครงการ 6 เดือนจะสิ้นสุดภายในวันที่ 28 เมษายน 2559 นี้

และในวันพุธที่ 27 เมษายน 2559 ทางหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ได้ร่วมกับกระทรวงการคลังและภาคเอกชนจัดสัมมนา “ปิดฉากมาตรการกระตุ้น : อสังหาฯ จะไปทางไหน?” โดยมีนายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง ได้ให้เกียรติมาเปิดงานและปาฐกถาพิเศษ ในหัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์กับเศรษฐกิจไทย” เวลา 13.15 น. ณ ห้องแวนด้า แกรนด์บอลรูม B โรงแรมเบสท์ เวสเทิร์นพลัส แวนด้าแกรนด์ พร้อมกูรูเรียลเอสเตต สถาบันการเงิน จะมาร่วมสะท้อนความเห็น ถึงผลที่ได้จากมาตรการดังกล่าว

นายฉัตรชัย ศิริไล รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานสินเชื่อ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า วงเงินสินเชื่อเพื่อสนับสนุนในโครงการดังกล่าวเบื้องต้น เมื่อเดือนตุลาคม 2558 ธอส.วางไว้ที่ 1 หมื่นล้านบาท ปรากฏว่าได้รับความสนใจเกินวงเงินดังกล่าว จนทำให้ธอส.ต้องขยายวงเงินเพิ่มเป็น 2.1 หมื่นล้านบาท มาตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมาแล้ว และปัจจุบันยังมีประชาชนแสดงความสนใจและยื่นทำนิติกรรมเฉพาะเดือนเมษายนเดือนเดียวมีถึง 9 พันล้านบาท

ดังนั้น ด้วยยอดสินเชื่อที่ได้รับการอนุมัติก็ดีและจำนวนที่ทำนิติกรรมสัญญาดังกล่าวสะท้อนว่าประชาชนเห็นถึงประโยชน์จากมาตรการลดค่าโอนและลดค่าจดจำนอง โดยคาดว่ากว่าจะจบมาตรการในวันที่ 28 เมษายนนี้ จะมีประชาชนที่ได้รับประโยชน์ต่อเนื่องจากมาตรการดังกล่าวไม่ต่ำกว่า 1.5 หมื่นล้านบาทเป็นอย่างน้อย

ด้านนายอลงกต บุญมาสุข ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ฝ่ายบริหารผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อธุรกิจขนาดย่อม ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) (บมจ.) และในฐานะเลขาธิการสมาคมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกล่าวถึงแนวโน้มตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปีนี้ ภายหลังจากภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปีที่ผ่านและจะหมดอายุดังกล่าว ถือเป็นประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจค่อนข้างมาก เพราะเป็นภาคเศรษฐกิจที่มีกลุ่มอุตสาหกรรมเกี่ยวข้องค่อนข้างเยอะ เช่น ก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และการจ้างงาน เป็นต้น

ดังนั้น จากอานิสงส์มาตรการดังกล่าว ส่งผลให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ขยายตัวได้ดีกว่าในช่วงครึ่งปีหลัง เนื่องจากมาตรการกระตุ้นดังกล่าวช่วยกระตุ้นดีมานด์ รวมถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) ต่างนำสินค้าออกมาระบายสต๊อก ตลอดจนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่ในระดับต่ำ ให้คนที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น อย่างไรก็ดี เริ่มเห็นผู้ประกอบการทยอยสร้างโครงการอีกครั้งในช่วงไตรมาสที่ 2 หลังจากระบายสต๊อกหมดแล้ว

ทั้งนี้ ธนาคารประเมินอัตราการขยายตัวของที่อยู่อาศัยในสิ้นปี 2559 จะมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ระดับ 8% หรือเติบโตจากยอดคงค้างในสิ้นปี 2558 อยู่ที่ 3.02 ล้านล้านบาท มาอยู่ที่ระดับ 3.3 ล้านล้านบาทภายในสิ้นปีนี้ โดยกลุ่มที่ขยายตัวได้ดีจะเป็นกลุ่มระดับบนที่ราคาบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะเป็นความต้องการเฉพาะกลุ่มและมีจำนวนโครงการไม่เยอะ มีดีมานด์ที่เติบโตต่อเนื่อง

อย่างไรก็ดี การแข่งขันระหว่างธนาคารพาณิชย์และธนาคารเฉพาะกิจของรัฐ (SFIs) จะวางกลยุทธ์ในการเติบโตชัดเจน โดยกลุ่มลูกค้าระดับล่างและกลาง จะเป็นตลาดธนาคารของรัฐ เช่น ธนาคารออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์ เป็นต้น ซึ่งปัจจุบันธนาคารของรัฐมีส่วนแบ่งตลาด (มาร์เก็ตแชร์) ประมาณ 39% ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมด ขณะที่ธนาคารพาณิชย์มีมาร์เก็ตแชร์ประมาณ 61% โดยลูกค้าธนาคารพาณิชย์จะอยู่ในกลุ่มระดับกลางและบน ราคาบ้านตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนโครงการที่ยังขยายตัวได้ดีจะมาจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีมาร์เก็ตแชร์ในตลาดประมาณ 60-65%

ส่วนคำถามที่ว่ารัฐบาลควรจะต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ “ลดค่าโอน-จดจำนอง”ออกไปอีกหรือไม่นั้น มองว่า อาจจะเร็วเกินไปที่จะตอบ แต่จะเห็นว่ารัฐบาลได้พยายามออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ออกมาอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นโครงการบ้านประชารัฐ และโครงการบ้านธนารักษ์ประชารัฐบนที่ดินราชพัสดุ ที่จะเริ่มสร้างกว่า 4 พันยูนิต ที่เปิดให้ข้าราชการเช่าระยะยาวในราคาถูก ดังนั้นมาตรการเหล่านี้ถือเป็นมาตรการกระตุ้นระยะยาวและได้ทำกันมาต่อเนื่อง มาตรการทั้งหมดจะส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมในระยะยาว

“ปัจจัยบวกสินเชื่อบ้านปีนี้หลังมาตรการเข้ามาทำให้ยอดการเติบโตสินเชื่อบ้านทั้งปีน่าจะโตได้ 8% และหลังจากหมดมาตรการนี้ก็ยังมีบ้านประชารัฐ ที่เป็นการช่วยให้คนรายได้น้อยเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดียังมีปัจจัยเสี่ยงในเรื่องภัยแล้งที่อาจกระทบรายได้และกำลังซื้อ รวมถึงการตัดสินใจจะซื้อที่อยู่อาศัย”

ส่วนคุณภาพสินเชื่อ แม้ว่าภาครัฐจะออกมาสนับสนุนลูกค้ากลุ่มรายได้น้อยและปานกลาง แต่เชื่อว่าทุกสถาบันการเงินยังคงให้ความสำคัญเรื่องของคุณภาพสินเชื่อ และการพิจารณาสินเชื่อยังคงเน้นในเรื่องความสามารถในการชำระหนี้และภาระหนี้ต่อรายได้ของผู้กู้มาอันดับแรก ซึ่งในกรณีที่ลูกค้าความสามารถไม่ถึงแต่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ธนาคารอาจจะช่วยเหลือโดยการแนะนำให้ลูกค้าซื้อบ้านในราคาถูกลง หรือหาผู้กู้ร่วม เป็นต้น

นางพิกุล ศรีมหันต์ รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและธุรกิจรายย่อย บมจ.ธนาคารไทยพาณิชย์ กล่าวถึงปัจจัยบวกหนุนความต้องการสินเชื่อบ้านปี 2559 มาจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ตั้งแต่ปลายปี 2558 ถึงเมษายน 2559 โครงการบ้านประชารัฐ ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำ นอกจากนี้ยังเป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ออกแคมเปญตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเพิ่มแรงจูงใจให้ลูกค้าเร่งตัดสินใจโอนเร็วขึ้น

“ผลการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ จะมีผลค่อนข้างแรง ในช่วงโค้งสุดท้าย (มี.ค.-เม.ย.59) พบว่าตลาดของสินเชื่อค่อนข้างคึกคักมากขึ้น ทำให้ยอดสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แต่คาดว่าหลังจากปิดมาตรการ ยอดสินเชื่อจะมีแนวโน้มลดลง ซึ่งหากภาครัฐสามารถขยายมาตรการนี้ออกไปจะมีส่วนช่วยในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น”

ปัจจุบัน บมจ.ธนาคารไทยพาณิชย์ได้ร่วมกับบมจ.แสนสิริ เปิดตัวแคมเปญ “โค้งสุดท้าย” มอบข้อเสนอสุดพิเศษเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อของลูกค้าส่งท้ายมาตรการ ด้วยข้อเสนอผ่อนสบาย เริ่มต้นเพียงล้านละ 2,500 บาท/เดือน เป็นระยะเวลา 2 ปี คิดอัตราดอกเบี้ยคงที่ 2 ปี เพียง 2.5% ต่อปีเท่านั้น นอกจากนี้ลูกค้ายังได้รับส่วนลดและยูนิตราคาพิเศษที่มากกว่า จากโครงการของแสนสิริที่เข้าร่วมรายการ เงื่อนไขเป็นไปตามที่แสนสิริและธนาคารกำหนด ตั้งแต่วันนี้- 31 พฤษภาคม 2559

แหล่งข่าวจากธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งกล่าวว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯของรัฐบาลชุดปัจจุบันนั้น ถือว่ามาถูกจังหวะและมีการสานต่อนโยบายได้ต่อเนื่อง ท่ามกลางเศรษฐกิจโลกชะลอตัว แม้กระทั่งประเทศคู่ค้าสำคัญๆ สถานการณ์เศรษฐกิจยังชะลอตัวเช่นกัน และเมืองไทยเองยังมีแนวโน้มที่ประมาณการเติบโตทางเศรษฐกิจถูกปรับลดลงมาอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นการที่รัฐบาลมุ่งกระตุ้นกำลังซื้อภายในประเทศและออกมาตรการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นเรื่องจำเป็น เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความเชื่อมโยงกับภาคธุรกิจอื่นๆ จึงเป็นรากฐานเศรษฐกิจทั้งด้านแรงงาน วัสดุก่อสร้าง ตกแต่ง และการสนับสนุนให้ประชาชนลงทุนในการถือครองสินทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเป็นการแก้ปัญหาทั้งด้านสังคมและเศรษฐกิจควบคู่กันและเกิดประโยชน์ต่อภาพใหญ่ของประเทศ

ทั้งนี้คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบมาตรการการเงินการคลังเพื่อกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ (13ต.ค.58) เพื่อสนับสนุนกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและปานกลางให้สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในวงเงินที่สูงขึ้น ด้วยเงื่อนไขผ่อนปรนโดยกำหนดสัดส่วนความสามารถชำระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio หรือ DSR) เป็น 40-50% จากเดิมแค่ 33.33% พร้อมผ่อนผันให้กลุ่มเป้าหมายคือ ผู้มีรายได้สุทธิต่อเดือนไม่เกิน 3 หมื่นบาท สามารถซื้อที่อยู่อาศัยบ้านใหม่และบ้านมือสองระยะเวลากู้ไม่เกิน 30 ปี

โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จากเดิม 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ในกรณีการโอน และ 1% ของมูลค่าที่จำนองแต่ไม่เกิน 2 แสนบาทในกรณีการจำนอง ลงมาเหลือ 0.01% เท่ากัน นอกจากนี้ยังยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 20% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยให้แบ่งเฉลี่ยภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ได้ยกเว้นออกจ่ายเป็น 5 ปี เท่าๆ กัน

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

คำนวณอัตราเงินผ่อน

ค้นหาแบบแผนที่