จับตาทุนนอกคลื่นลูกที่สองบุกเดี่ยวอสังหา

จับตาทุนนอกคลื่นลูกที่สองบุกเดี่ยวอสังหา

เจแอลแอล ชี้แนวโน้มคอนโดกรุงเทพฯราคายังคงที่ เหตุซัพพลายคอนโดแมสล้นตลาด จับตาทุนนอกบุกเดี่ยวพัฒนาอสังหาฯแทนผนึกทุนไทย ชี้ออฟฟิศ -ศูนย์การค้า-โรงแรม ปีนี้ยังโตต่อ เหตุอัตราว่างพื้นที่เหลือน้อย หนุนอสังหาฯโต

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) กล่าวถึงสถานการณ์ครึ่งปีแรกของอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ว่า ยังมีผลประกอบการที่ดีแต่หากแบ่งแต่ละประเภทมีแนวโน้มการเติบโต พบว่ากลุ่มคอนโดมิเนียมในเมืองราคาต่อตารางเมตรไม่เติบโตนัก เมื่อเทียบกับอีก3ธุรกิจ คืออาคารสำนักงาน,ศูนย์การค้าและโรงแรมที่มีความต้องการในระดับสูง ส่งผลให้ปรับราคาค่าเช่าขึ้นต่อเนื่อง

ทั้งนี้แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯยังเติบโตแข็งแกร่ง แต่พบว่าคอนโดมีอัตราเติบโตสูงเฉพาะกลุ่มลักชัวรีและอัลตราลักชัวรี เนื่องจากอุปทานในตลาดยังมีมากแต่ความต้องการจะอยู่เฉพาะโครงการในตัวเมืองหรือเกาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดแมสติดปัญหาหนี้ครัวเรือนมียอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในสัดส่วนสูง

ดังนั้นแนวโน้มราคาคอนโดตลาดแมส ราคาจึงอยู่ที่7.34หมื่นบาท/ตร.ม. ส่วนคอนโดตลาดบนที่ได้รับผลกระทบจากการที่ผู้ประกอบการ หันมาพัฒนาเจาะกลุ่มนี้หนีกลุ่มล่างกันมากขึ้น เมื่อมีซัพพลายเพิ่ม ทำให้การปรับขึ้นราคาชะลอลงโดยทรงตัวอยู่ที่1.75-1.8แสนบาท/ตร.ม.

ส่วนอีกแนวโน้มที่น่าจับตาในครึ่งปีหลังคือ การร่วมทุนระหว่างบริษัทอสังหาฯไทยและต่างประเทศ นำโดยจีน,ญี่ปุ่น,ฮ่องกง,สิงคโปร์ ยังมีอยู่แต่สิ่งที่จะเริ่มเห็นเป็นคลื่นลูกที่สองที่จะเข้ามาคือบริษัทต่างชาติจะเข้ามาลงทุนเองแบบไม่ต้องอาศัยความร่วมมือกับอสังหาฯไทยมากนัก แต่จะหันไปจับมือกับธุรกิจจากประเทศเดียวกันที่มีความเชี่ยวชาญหรือรู้จักประเทศไทยเป็นอย่างดี เช่น บริษัทอสังหาญี่ปุ่นจับมือกับบริษัทก่อสร้างญี่ปุ่นที่มีในไทยอยู่แล้ว ขณะนี้เริ่มเห็นบริษัทญี่ปุ่นเข้าซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการและน่าจะประกาศโครงการภายในปีนี้ นอกจากนั้น แนวโน้มราคาที่ดินที่สูงต่อเนื่องทำให้เจ้าของที่ดินต่างๆมีแนวโน้มการปล่อยเช่าระยะยาวแทนการขายขาดมากขึ้น ในทำเลที่เป็นทำเลทองจริงๆ

นายแอนดรูว์ กัลป์แบรนด์สัน หัวหน้าฝ่ายวิจัยเจแอลแอล กล่าวว่า คอนโดตลาดแมสยังเป็นความท้าทายสำหรับอสังหาฯไทยแม้ไม่เกิดฟองสบู่เนื่องจากในช่วง3ปีที่ผ่านมาบริษัทรายใหญ่ต่างหันมาจับตลาดนี้ผลิตสินค้าในราคาต่ำกว่า1แสนบาท/ตร.ม.กันจำนวนมาก ขณะที่ความสามารถในด้านกำลังซื้อกลับติดปัญหา เช่น การปฏิเสธสินเชื่อทำให้มีภาวะโอเวอร์ซัพพลายในตลาดมาถึงปัจจุบัน เช่น สถิติในเดือนก.ค.ระบุว่ากรุงเทพฯ(ไม่รวมปริมณฑล) มีคอนโดทั้งสิ้น5.4แสนยูนิต เป็นคอนโดในตลาดแมสถึง82-85% หรือราว4.51แสนยูนิต

ส่วนคอนโดใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอีก1.4แสนยูนิตก็ยังมีส่วนแบ่งเป็นตลาดแมสอีกกว่า80%เช่นกัน เพราะแม้ว่าผู้ประกอบการจะหนีขึ้นไปจับตลาดระดับบนแทนแล้วแต่ด้วยข้อจำกัดที่ต้องอยู่ใจกลางเมืองซึ่งมีที่ดินเหลือให้พัฒนาน้อยลง การเพิ่มเชิงจำนวนจึงไม่ได้สูงจนทดแทนตลาดแมสได้

ด้านธุรกิจศูนย์การค้าที่มีพื้นที่ในกรุงเทพฯอยู่ที่6.5ล้านตร.ม.ในช่วงครึ่งปีแรก6โครงการรวมพื้นที่ให้เช่า4.8หมื่นตร.ม.ส่วนครึ่งหลังของปีจะมีเปิดเพิ่มอีก17โครงการรวมพื้นที่4.75หมื่นตร.ม.หรือราว 9.2%ของพื้นที่ศูนย์การค้าที่อยู่ทั้งหมด ขณะที่อัตราการว่างของพื้นที่เช่าเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ในระดับต่ำที่8% จึงเป็นอีกหนึ่งธุรกิจอสังหาที่ยังมีแนวโน้มเติบโตสูง และคาดว่าค่าเช่าจะปรับขึ้นได้5.5%ต่อเนื่องไปถึงปี2568

ทั้งนี้ข้อสังเกตคือแนวทางการพัฒนาศูนย์การค้าจะเบนเข็มให้บริการเชิงไลฟ์สไตล์มากขึ้น เน้นบริการร้านอาหาร หรือเพิ่มธีมปาร์คดึงคนให้ออกมาจับจ่ายแทนที่บริการซื้อขายดั้งเดิมที่ถูกตลาดอีคอมเมิร์ซเข้ามาทดแทน

นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงานเจแอลแอล กล่าวว่า ออฟฟิศเป็นธุรกิจอสังหาที่มีการเติบโตมั่นคงที่สุด และไม่มีความเสี่ยงในช่วงขาลงเหมือนอสังหาฯ ประเภทอื่นๆเพราะตั้งแต่ปี2556อัตราการว่างของพื้นที่เช่าอยู่ในระดับต่ำกว่า10%มาตลอดในช่วงครึ่งปีแรกมีพื้นที่สร้างใหม่ในกรุงเทพฯแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นเพียง2.9หมื่นตร.ม.ส่งผลให้พื้นที่รวมในตลาดคิดเป็น8.9ล้านตร.ม.ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น2.6%และประเมินว่าจะโตได้ในระดับ3-5%ได้ต่อเนื่องไปอีกอย่างน้อย2-3ปีหรือจากที่ปัจจุบันราคาเฉลี่ยราว688บาทตร.ม./เดือนอาจจะขึ้นไปถึง1,000บาทได้

อย่างไรก็ตาม ความต้องการออฟฟิศที่สูงที่สุดคือเกรดเอในย่านใจกลางเมืองปรับราคาโตเร็วกว่าที่11.2%จาก751บาทเป็น824บาท โดยมีสถิติสูงสุดที่ราว1,350บาทแต่เมื่อมีโครงการใจกลางเมืองใหม่ๆแล้วเสร็จ เช่น ไรมอนแลนด์ในย่านเพลินจิต อาจส่งผลให้ราคาตั้งไว้สูงสุดขยับไปถึง1,700-1,8000บาทก็ได้

ทั้งนี้ปัจจัยที่ส่งเสริมราคาเช่ามากขึ้นเพราะพื้นที่เช่าเดิมเหลือน้อยแต่พื้นที่ใหม่เพิ่มไม่มาก ในระหว่างนี้ไปจนถึงสิ้นปี2562จะมีโครงการออฟฟิศสร้างเสร็จเพิ่มพื้นที่อีกราว2.8แสนตร.ม.ส่วนอัตราการว่างของพื้นที่เช่าเฉลี่ยของทั้งตลาดขณะนี้อยู่ที่8.7% ส่วนอาคารเกรดเออยู่ที่6%

ด้านนางสาวปิตินุช ภู่พัฒน์วิบูลย์ รองผู้อำนวยการฝ่ายบริการการลงทุนด้านโรงแรมเจแอลแอล กล่าวว่า ธุรกิจโรงแรมมีแนวโน้มสดใสตามคาดการณ์ตลาดต่างประเทศมาเยือนไทยที่คาดว่าจะถึง37.5ล้านคน โดยโรงแรม3ดาวปรับราคาเฉลี่ยต่อคืน(Average Daily Rate : ADR)เกิน2,000บาทครั้งแรกในรอบ10ปีเมื่อปลายปีที่แล้วหรือเพิ่มขึ้นราว3%เป็น2,075บาท

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

22 สิงหาคม 2561