ที่ดินติดภาระจำยอม คืออะไร ทำไมต้องยอม

ถ้าผมจะพูดถึง ภาระจำยอมแบบนักกฏหมายว่า “ภาระจำยอม เป็นทรัพยสิทธิ ประเภทหนึ่ง ที่ตัดทอนกรรมสิทธิ์ ในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น
อันทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ต้องยอมรับภาระบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนอำนาจกรรมสิทธิ์ เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ
ในทางกฏหมายแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอมเรียกว่า ” สามยทรัพย์ ” ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบังคับภาระจำยอมเรียกว่า …..”

ไม่แปลกหรอก ทีท่าน จะมึน เล็กน้อย ถึง ปานกลาง เอาใหม่ที่นี้ ลืมเมื่อกี้ไปก่อน ถ้าจะบอกใหม่ ว่า ภาระจำยอม คือ “การที่เราเป็นเจ้าของที่ดิน แล้ว ต้องยอม ให้คนอื่น เดินผ่าน บ้านเรา โดยกฏหมายบังคับ”
เออ ง่ายกว่า ตั้งเยอะเลย ใช่ไหม ครับ แบบนีง่ายดี แต่เดียวเพิ่มเติมขึ่นอีกหน่อย อธิบาย เพื่อให้ ครับถ้วนยิ่งขึ้น แล้วอยู่ๆทำให้ต้องยอมเขาเดินผ่านหน้าบ้านเรา (ซึ่งบางทีเราก็อาจจะไม่ชอบ) มันก็ต้องมีทีมา ที่ไป ครับ คือ

1. ที่เขาเป็นที่ตาบอดเขาไม่มีทางออก แล้ว มาขอเข้าออก (และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินไว้) อาจจะมีค่าใช้จ่าย ตามสมควรแล้วแต่จะตกลงกัน (ได้มาโดยนิติกรรม)
2.ที่เขาเป็นที่ตาบอด เขาไม่มีทางออก ตกลงกันไม่ได้ เขาไปฟ้องศาล ศาลสั่ง จดเป็นภาระจำยอมที่เขาเดินเข้าออกได้ อาจจะมีค่าใช้จ่าย ตามที่ศาลเห็นสมควร (ได้มาโดยคำสั่งศาล)

จบแระ แบบง่ายๆเลย ง่ายไปป้ะ เอ้ะ หรือ จะเอาแบบยากๆก็ได้นะ….”สามยทรัพย์…ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบังคับภาระจำยอมเรียกว่า …….” (ฮาๆ)

 

ภาระจำยอม กรณีอื่นๆ

นอกจากนี้ยังได้มาโดยผลของกฎหมาย ตัวอย่างเช่นการที่ นาย ก เดินหรือ ขับรถผ่านที่ดินของเรา เพื่อออกไปทำงานเป็นประจำด้วยเจตนาเปิดเผย ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี กรณีเช่นนี้นาย ก ได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินของเราคือมีสิทธิเดินผ่านที่ดินของเราได้ โดยเราไม่มีสิทธิที่จะห้ามไม่ให้นาย ก ใช้ทางดังกล่าว (นั่นแระ ถึงจะเห็นป้ายในหลายๆแห่ง ของถนน แสดงเจตนาว่า เป็นถนน ส่วนบุคคล สงวนสิทธิ์ เพื่อไม่ให้ใครได้สิทธิไปโดยอันโนมัติเมื่อครบ 10 ปี )

หรือ อีกกรณีที่นาย ก ปลูกสร้างบ้านโดยสุจริต เมื่อสร้างเสร็จ ปรากฏว่าตัวบ้านบางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของเรา กรณีเช่นนี้นาย ก .ได้ภาระจำยอมเหนือที่ดินเรา โดยผลของกฎหมาย  ซึ่งนาย ก ไม่จำเป็นต้องรื้อส่วนที่รุกล้ำแต่อย่างใด เพียงแต่ต้องจ่ายเงินค่าใช้ที่ดินให้แก่เราเป็นค่าใช้ที่ดินเท่านั้นเอง (แน่นอน ครับ วิธีแก้ คือ เราต้องคอยหมั่นดู และ โต้แย้ง สิทธิตั้งแต่ต้น เพื่อไม่ให้เค้าล้ำสิทธิของเรา)

กฎหมายอสังหาน่ารู้อื่นๆ

 

 

กฏหมายเกี่ยวกับภาระจำยอม

มาตรา 1387  อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภารจำยอมอันเป็นเหตุ ให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่ อสังหาริมทรัพย์อื่น

มาตรา 1349 ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเลหรือมีที่ชันอันมีระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากเจ้าของที่ดินจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ได้ ที่และวิธีทำทางผ่านต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน โดยคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านได้ ผู้มีสิทธิผ่านต้องใช้ค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนนแล้ว จะกำหนดเป็นรายปีก็ได้

 

คำพิพากษาฎีกา เกี่ยวกับ ภาระจำยอม

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  307/2552

ผู้ที่จะฟ้องบังคับภาระจำยอมต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ โจทก์ที่ 2 เป็นเพียงผู้ดำเนินกิจการโรงเรียน ซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินของโจทก์ที่ 1 จึงไม่ใช่เจ้าของที่ดิน ย่อมไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยให้เปิดทาง บิดามารดาสั่งให้พี่น้องทุกคนใช้ทางพิพาทร่วมกัน รวมทั้งครูและนักเรียนด้วย บรรดาทายาทจึงทำหนังสือยินยอมให้ใช้ทางพิพาท จึงเป็นการใช้ทางพิพาทโดยอาศัยสิทธิของมารดาโจทก์ที่ 1 และสิทธิของจำเลย โจทก์ที่ 1 ไม่ได้เปลี่ยนเจตนาการใช้โดยความสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาจะให้ได้สิทธิภาระจำยอมในทางแต่อย่างใด แม้โจทก์ที่ 1 จะใช้ทางพิพาทเป็นเวลาติดต่อกันกว่า 50 ปี ก็หาได้สิทธิภาระจำยอมในทางไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3551/2543

จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทางภาระจำยอม ส่วนบริษัท ท. เป็นนิติบุคคลมีจำเลยที่ 1 อยู่ในฐานะเป็น ผู้แทนของบริษัท การที่จำเลยทั้งสองยอมให้รถยนต์ของบริษัทและรถยนต์ของผู้มาติดต่อธุรกิจกับบริษัทจอดในทางภาระจำยอมนั้นในลักษณะปิดกั้น หรือกีดขวางการใช้ทางดังกล่าวเข้าออก ทำให้เกิดความไม่สะดวกในการใช้ทาง ภาระจำยอม ย่อมเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ตาม ป.พ.พ. ม. 1390 โจทก์มีสิทธิ ห้ามจำเลยทั้งสองประกอบกรรมดังกล่าวได้

แม้คำขอจดทะเบียนทางภาระจำยอมจะระบุให้ใช้เป็นทางเดิน แต่เมื่อวิถีชีวิตของผู้คนเปลี่ยนแปลงไปมีการสัญจรตามถนนและตรอกซอกซอยด้วยรถยนต์เป็นปกติธรรมดาเช่นเดียวกับทางเท้า อีกทั้งจำเลยทั้งสองก็ใช้รถยนต์ในทางภาระจำยอมเช่นกัน ฉะนั้นการที่โจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินสามยทรัพย์ใช้รถยนต์ผ่านทางภาระจำยอมซึ่งเดิมเคยใช้เป็นทางเท้า ย่อมเป็นการใช้ทางภาระจำยอมสัญจรตามปกติ ไม่เป็นการทำให้เกิดการเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 และโจทก์ก็ย่อมมีสิทธิใช้รถยนต์เข้าออกทางภาระจำยอมตามความจำเป็นเพื่อประโยชน์ของเจ้าของสามยทรัพย์นั้น มิได้ขึ้นอยู่กับจำนวนรถยนต์ที่ใช้ว่ามีจำนวนมากหรือน้อย เหตุนี้การใช้รถยนต์เข้าออกเป็นจำนวน 200 คัน ผ่านทางภาระจำยอม หากโจทก์ผู้เป็นเจ้าของสามยทรัพย์ยังดูแลรักษาทางภาระจำยอมมิให้เกิดความเสียหาย ก็ถือได้ว่าโจทก์มิได้ทำให้เกิดการเพิ่มขึ้นแก่ทางภาระจำยอมนั้น ส่วนเสาไฟฟ้าที่จำเลยทั้งสองขอให้รื้อถอนเป็นเสาไฟฟ้าถาวร ที่โจทก์ขอให้การไฟฟ้านครหลวงดำเนินการเพิ่มแทนเสาไฟฟ้าเดิม ซึ่งเป็นไปตามความเปลี่ยนแปลงและความเจริญของบ้านเมือง หาได้ทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ไม่ โจทก์จึงมีสิทธิปักเสาไฟฟ้าทั้งสองต้นนั้นได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4595/2551

บันทึกข้อตกลงทางภาระจำยอมเรื่องทางเดินและทางรถยนต์ระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่มีข้อตกลงให้ปักเสาไฟฟ้าลงบนที่ดินที่เป็นทางภาระจำยอม แต่ปัจจุบันบ้านเมืองเปลี่ยนแปลงและเจริญมากขึ้น การใช้ไฟฟ้าตามสถานที่ต่าง ๆ ที่เป็นที่อาศัยหรือใช้ประกอบกิจการย่อมเป็นสิ่งจำเป็นต่อประชาชนทั่วไป การที่จำเลยให้การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคติดตั้งเสาไฟฟ้าและพาดสายไฟฟ้าบนที่ดินภาระจำยอมเพื่อนำไปใช้ในที่ดินของจำเลยโดยปักเสาไฟฟ้าอยู่ตามแนวยาวของทางภาระจำยอมด้านข้างไม่เป็นการกีดขวางทางเข้าออกจึงถือไม่ได้ว่าจำเลยเจ้าของสามยทรัพย์ทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1388 จำเลยย่อมมีสิทธิกระทำได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5927/2552
โจทก์ทั้งสี่ใช้ลำรางพิพาทในการชักน้ำเข้านาที่ดินโฉนดเลขที่ 3191 แล้วขุดเป็นบ่ออยู่ในที่ดินแปลงดังกล่าว จากนั้นโจทก์ทั้งสี่ใช้ระหัดวิดน้ำหรือใช้เครื่องสูบน้ำชักน้ำเข้าไปยังที่ดินแปลงอื่นของโจทก์ที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 ด้วยความสงบ และเปิดเผย ด้วยเจตนาให้ได้มาซึ่งภาระจำยอมเกินกว่า 10 ปี แล้ว แม้จะได้ความว่ามีลำรางพิพาทถึงที่ดินโฉนดเลขที่ 3191 ของโจทก์ที่ 2 และที่ 3 เท่านั้น ส่วนที่ดินแปลงอื่น ๆ ดังกล่าวของโจทก์ที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 มีการชักน้ำเข้าไปโดยการใช้ระหัดวิดน้ำหรือเครื่องสูบน้ำจากที่ดินโฉนดเลขที่ 3191 แต่ก็อยู่ในลักษณะที่ลำรางพิพาทในที่ดินของจำเลยทั้งสามต้องรับกรรม หรือรับภาระเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ที่ 2 และที่ 3 และที่ดินของโจทก์ที่ 1 ที่ 2 และที่ 4 ที่อยู่ถัดไปด้วยเช่นกัน เพราะสามยทรัพย์และภารยทรัพย์ไม่จำเป็นต้องอยู่ติดกัน ถ้าการที่ต้องภาระจำยอมนั้นมีลักษณะเป็นภาระแก่อสังหาริมทรัพย์อื่น จะเป็นแปลงหนึ่งหรือหลายแปลงก็ดี จะมีอสังหาริมทรัพย์อื่นคั่นอยู่ก็ดี ก็ตกเป็นภาระจำยอมได้ ที่ดินของจำเลยทั้งสามจึงตกเป็นภาร

คำพิพากษาฎีกาที่  6208/2545

จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงในวันกำหนดโอนที่ดินที่จะซื้อจะขายดังกล่าวว่า  จำเลยยินยอมที่จะจดทะเบียนภาระจำยอมเพื่อให้โจทก์มีสิทธิในการใช้ถนนเข้า-ออกจากที่ดินของโจทก์ในที่ดินที่เป็นถนนทุกแปลงที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์  เป็นสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย  แม้โดยสัญญานี้โจทก์จะไม่ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในทางภาระจำยอมโดยบริบูรณ์  เพราะไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299  วรรคหนึ่ง  แต่บทมาตรานี้หาได้บัญญัติให้เป็นผลไปถึงว่านิติกรรมหรือสัญญานั้นเป็นโมฆะเสียเปล่าไปไม่  สัญญาดังกล่าวจึงยังคงมีผลก่อให้เกิดบุคคลสิทธิในอันที่จะเรียกร้องบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาและเมื่อที่ดินของจำเลยต้องตกอยู่ในภาระจำยอม  ภาระจำยอมดังกล่าวจะสิ้นไปก็ด้วยเหตุตาม ป.พ.พ. มาตรา  1397   หรือมาตรา  1399  เมื่อภาระจำยอมยังไม่สิ้นไป  โจทก์จึงมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมตามข้อตกลงท้ายสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวได้

 
 
Email : contact.ban4u@gmail.com